Zakonska domneva izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja od 15.10.2025
24. 10. 2025
POJASNILA K NOVELI GRADBENEGA ZAKONA
Novela gradbenega zakona (GZ-1B), ki je začela veljati 15. oktobra 2025, spreminja DOMNEVO izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja za starejši objekt, tako da v prvem odstavku 150. člen določa, da se šteje, da ima pridobljeno gradbeno in uporabno dovoljenje po tem zakonu:
- objekt, zgrajen pred 31.12.1967,
- objekt gospodarske javne infrastrukture, objekt s področja obrambe, zaščite in reševanja ali objekt s področja notranjih zadev, ki so bili zgrajeni pred 25.6.1991
- objekt, zgrajen na podlagi Zakona o izjemnih ukrepih za pospešitev sanacije in obnove objektov na območjih, ki jih prizadene potres in
- enostanovanjska stavba, zgrajena na podlagi gradbenega dovoljenja do 1.1.2003.
Drugi odstavek 150. člena določa, da objekt ali del objekta, zgrajen pred 1.1.1995, ni nelegalen ali neskladen in se ga sme ne glede na 8. člen GZ-1 uporabljati, če iz različnih dokazov izhaja, da je bilo zanj pridobljeno gradbeno ali uporabno dovoljenje, pa ga ni mogoče predložiti.
Lastnik, solastnik ali drug upravičenec lahko pridobi odločbo o domnevi na podlagi pogojev določenih v tretjem odstavku 150. člena, kot sledi:
»(3) Lastnik ali posamezni solastnik ali drug stvarnopravni upravičenec nepremičnine lahko pridobi odločbo o domnevi iz prvega in drugega odstavka tega člena (v nadaljnjem besedilu: odločba o domnevi), če:
– se objekt po mejnem datumu iz prvega ali drugega odstavka tega člena ni spremenil ali se je spremenil tako, da po katerem koli predpisu od spremembe do izdaje odločbe o domnevi za to spremembo gradbeno dovoljenje ni bilo predpisano,
– je objekt evidentiran v skladu s predpisi, ki urejajo evidentiranje nepremičnin, v času vložene zahteve za izdajo odločbe o domnevi, in
– se za objekt iz prejšnjega odstavka na podlagi različnih dokazov lahko ugotovi obstoj izdanega dovoljenja.«
Pojasnilo:
S spremenjenim 150. členom se povzema določbe zakona ZGO-1, ki je določil zakonsko domnevo izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja za objekt, zgrajen pred 31.12.1967, dodaja pa se še enostanovanjske stavbe, zgrajene na podlagi gradbenega dovoljenja do 1.1.2003, kot je to že določal ZGO-1. Dodana je tudi možnost domneve za objekte zgrajene do 1.1.1995, za katere iz posrednih dokazov izhaja, da je objekt dovoljenje imel, vendar ga zaradi spremembe lastništva ali drugih razlogov ni mogoče predložiti. Razlog za omenjeno določbo je v tem, da se šele po tem datumu vsa upravna dovoljenja lahko dobijo pri upravnih organih, ki so ta dovoljenja izdala.
Domneve glede objektov zgrajenih pred 1.1.1995 ne bo mogoče dokazati za območja z režimi varovanih območij (najboljša kmetijska zemljišča, zavarovana območja naravne dediščine, kulturni spomeniki, vodovarstvena območja), ker so od 1967 do 1995 vedno obstajali predpisi, ki so prepovedovali gradnjo na teh območjih.
Po 150. členu zadostuje, da stranka izpolnjevanje pogojev iz tega člena dokaže z verjetnostjo (dejstva in okoliščine, ki so verjetno izkazane). Izrecno je tudi določeno z novim osmim odstavkom tega člena, da morajo upravni organi v kateremkoli upravnem postopku, ki se nanaša na objekte, za katere obstaja zakonska domneva izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja, to domnevo upoštevati, ne da bi od investitorja zahtevali pridobitev odločbe o domnevi.
Pridobitev domneve izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja ni obvezna, saj za objekt že obstaja zakonska domneva legalnosti in se odločba o domnevi izdaja le na željo investitorjev, lastnikov. Domneva se nanaša le na celotni objekt in se izda le v primeru, da po mejnih datumih ni prišlo do sprememb na objektu, ki bi zahtevale gradbeno dovoljenje in objekt le tega nima. Nepremičnina mora biti za izdajo odločbe o domnevi tudi vpisana v kataster nepremičnin, kar zahteva veljavna zakonodaja. Na tem mestu vas opozarjamo, da ne zadostuje registrski vpis nepremičnine, kar je vpis nepremičnine na podlagi izjav lastnika, brez geodetske izmere, temveč samo katastrski vpis. Katastrski vpis pomeni, da je stavba izmerjena s strani pooblaščenega geodeta, elaborat pa potrjen in vpisan v kataster nepremičnin pri GURS. Večina nepremičnin v Sloveniji pa je samo registrsko vpisanih.
Namesto DOMNEVE izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja preverite, ali vaša nepremičnina izpolnjuje pogoje za pridobitev uporabnega dovoljenja.
IZDAJA UPORABNEGA DOVOLJENJA ZA OBSTOJEČE OBJEKTE Z GRADBENIM DOVOLJENJEM
Če ste lastnik objekta, ki je bil grajen v skladu z gradbenim dovoljenjem in doslej še niste pridobili uporabnega dovoljenja, vam postopke pridobitve uporabnega dovoljenja (ne govorimo o domnevi o izdanem uporabnem dovoljenju) predpisuje 147. do 149. člen GZ. Za objekt, ki je bil zgrajen pred 1. januarjem 2005 skladno z gradbenim dovoljenjem, se izda uporabno dovoljenje, če:
– je vpisan v kataster nepremičnin,
– zanj ni bil izrečen inšpekcijski ukrep v zvezi z nevarno gradnjo,
– je zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja priložena izjava pooblaščenega strokovnjaka, iz katere izhaja, da je objekt izveden v skladu z gradbenim dovoljenjem in morebitnimi dopustnimi manjšimi odstopanji iz 79. člena tega zakona.
Zakon pa v 149. členu določa, da se šteje, da imajo uporabno dovoljenje po tem zakonu enostanovanjske stavbe, ki:
– so bile zgrajene na podlagi gradbenega dovoljenja in z morebitnimi dopustnimi manjšimi odstopanji iz 79. člena tega zakona pred 1. junijem 2018, kar se dokazuje z izjavo pooblaščenega strokovnjaka, ki mora to potrditi;
– zanje ni bil izrečen inšpekcijski ukrep,
– so vpisane v kataster nepremičnin.
Pojasnilo: Tu gre za izdajo »pravega« uporabnega dovoljenja in ne za izdajo odločbe o domnevi izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja. Pridobitev uporabnega dovoljenja terja nekaj stroškov (strošek pooblaščenega geodeta, strošek pridobitve izjave pooblaščenega strokovnjaka, itd.).
Za pravno svetovanje in pomoč smo vam na voljo preko info@pravnisos.si ali po telefonu 051 368 812, preverite pa tudi ostale storitve pravnega, davčnega svetovanja ali poslovnega svetovanja, ki vam jih nudimo znotraj našega omrežja Pravni SOS.