Davki na nepremičnine pri prodaji | Pravni SOS

Davki na nepremičnine pri prodaji

Na kratko o davkih na nepremičnine pri prodaji

Povzemamo osnovne informacije o davkih, ki bremenijo nepremičnine ob njihovi odsvojitvi, to so davek na promet nepremičnin, davek na dodano vrednost in davek na dobiček iz kapitala.

Davek na promet nepremičnin

Pri prometu nepremičnine, kjer ni bil obračunan ali plačan davek na dodano vrednost, se po Zakonu o davku na promet nepremičnin, obračuna davek. Po tem zakonu se šteje za prenos nepremičnin tudi zamenjava nepremičnin in določene ostale transakcije prenosa lastninske pravice na nepremičnini. Za plačilo davka je zavezan prodajalec, ki mora v roku 15 dni po sklenitvi kupoprodajne pogodbe, vložiti napoved za odmero davka na promet nepremičnin pri davčnem organu. Po plačilu davka bo davčni organ to potrdil na originalnem izvodu pogodbe. Brez odmerjenega in plačanega davka namreč ne morete overiti podpisov na pogodbi pri notarju in izpeljati vknjižbe lastninske pravice na nepremičnini v zemljiško knjigo.

Davčna osnova je prodajna cena nepremičnine, ki mora ustrezati tržni ceni. Davčni organ lahko v primeru neskladja sproži odmerni postopek, pri čemer ima zavezanec pravico, da tako določeno ceno izpodbija z ocenjeno posamično tržno vrednostjo nepremičnine, vendar mora zavezanec nositi stroške cenitve nepremičnine.

V določenih primerih veljajo tudi oprostitve plačila tega davka, od katerih so najpogosteje uporabljene v praksi: prenos nepremičnin pri razdelitvi premoženja med zakonci in zunaj zakonskimi partnerji ob prenehanju ali v času trajanja zakonske zveze oziroma zunajzakonske skupnosti ali registrirane istospolne partnerske zveze,  prenos nepremičnin pri razdrtju pogodbe o prenosu nepremičnine, prenos nepremičnin pri razdelitvi nepremičnin med družbenike ali delničarje v postopkih likvidacije družbe, prenos nepremičnin v okviru materialnih statusnih preoblikovanj v skladu z zakonom o gospodarskih družbah in prenos nepremičnin kot stvarnega vložka ob ustanovitvi ali dokapitalizaciji pravne osebe.

Davčna stopnja je proporcionalna in znaša 2 % od davčne osnove.

Davek na dodano vrednost

Z davkom na dodano vrednost je obdavčena vsaka dobava blaga ali storitve, ki jo opravi davčni zavezanec, pri čemer je davčni zavezanec po definiciji oseba, ki neodvisno opravlja ekonomsko dejavnost. Promet nepremičnin, vključno s finančnim najemom (lizingom), šteje za dobavo blaga. Za dobavo nepremičnin na ozemlju Republike Slovenije veljajo davčne stopnje, ki veljajo v Republiki Sloveniji.

 Promet nepremičnin, ki je obdavčen z DDV (promet stavbnih zemljišč, objektov v gradnji ali novozgrajenih objektov, finančni najem novozgrajenih objektov, ustanovitev – prenos ali prenehanje stavbne pravice, ki ga opravi zavezanec za DDV), se ne šteje za predmet obdavčitve po zakonu o davku na promet nepremičnin. Izjeme so pri prometu tistih nepremičnin, ki so bile zgrajene pred 30. junijem 1999 (pred uveljavitvijo DDV v Sloveniji), vendar še niso bile dane v promet in se zato štejejo za novozgrajene nepremičnine, kjer se namesto DDV obračuna davek na promet nepremičnin.

Promet nepremičnin, ki je oproščen plačila DDV, zapade pod obdavčitev z davkom na promet nepremičnin.

Dohodnina od dobička iz kapitala

Kadar je prodajalec ali darovalec nepremičnine fizična oseba, ki je nepremičnino pridobila po 1. januarju 2002, se v primeru ugotovljenega dobička iz kapitala, po določbah zakona o dohodnini, plačuje tudi dohodnino od dobička iz kapitala pri tej transakciji. Obdavči se prodajo, darovanje in tudi zamenjavo nepremičnine. Obdavčljive pa niso naslednje transakcije:

  • prenos kapitala preminule osebe na dediča oz. prenos nepremičnine v okviru dedovanja;
  • v kolikor gre za prenos nepremičnine po pogodbi o dosmrtnem preživljanju ali po darilni pogodbi za primer smrti;
  • če gre za prenos nepremičnine iz naslova razlastitve;
  • če se opravi prenos nepremičnine v postopkih prisilne poravnave obveznih dajatev;
  • v primeru prenosa nepremičnine v okviru prenosa na osnovi zastavne pravice.

Dohodnine od dobička iz kapitala pa ne boste plačali v primeru odsvojitve stanovanja ali stanovanjske hiše (z največ dvema stanovanjema), če ste imeli v nepremičnini (v vaši lasti) stalno prijavljeno prebivališče in ste tam tudi dejansko živeli vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo. Stalno bivališče boste dokazovali s potrdilom o prijavljenem stalnem bivališču, dejansko bivanje pa s pričami in računi. Dohodnine tudi ne boste plačali po odsvojitve nepremičnine po 20 letih imetništva in za odsvojitve nepremičnine, ki ste jo pridobili pred 1. januarjem 2002.

Če boste nepremičnino podarili zakoncu, zunajzakonskemu partnerju ali otroku (lastnemu otroku, posvojencu in pastorku) ali jo neodplačno izročili po izročilni pogodbi, ne bo šlo za neobdavčjiv prenos, ampak za odlog ugotavljanja davčne obveznosti. Odlog je mogoče uveljaviti na podlagi priglasitve pri davčnem organu. Davčna obveznost se bo ugotavljala ob naslednji obdavčljivi odsvojitvi podarjene nepremičnine, torej takrat, ko bo obdarjenec odsvojil to podarjeno nepremičnino.

Davčna osnova od dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo nepremičnine ob odsvojitvi in vrednostjo ob njeni pridobitvi, od katere se odmeri 25% davek. Kako izračunamo to davčno osnovo? Od vrednosti pri odsvojitvi (prodaja, darovanje, zamenjava) nepremičnine odštejte davek na promet nepremičnin, odštejte stroške cenitve (prizna se maksimalna višina tega stroška – trenutno 188 evrov) in 1% od vrednosti nepremičnine, ki se priznajo kot normirani stroški. Od tako izračunane vrednosti pa odštejte vrednost nepremičnine ob pridobitvi. Vrednost nepremičnine ob pridobitvi pa smo dobili tako, da smo svoji prvotni nabavni vrednosti nepremičnine dodali še vrednost investicij v nepremičnino in tiste vzdrževalne stroške, ki povečujejo uporabno vrednost nepremičnine (sem ne sodijo vzdrževalni stroški, ki omogočajo normalno bivanje v nepremičnini), dodali davek na dediščine – darila in morebitni davek na promet nepremičnin. Vrednosti nepremičnine ob pridobitvi prištejemo še stroške cenitve v maksimalni določeni višini (trenutno 188 evrov) ter 1% normiranih stroškov od nabavne vrednosti nepremičnine. V primeru pridobitve nepremičnine z dedovanjem ali darovanjem se kot vrednost ob pridobitvi upošteva vrednost, od katere je bil odmerjen davek na dediščine in darila. Razliko se obdavči s 25% in velja kot dokončni davek, kar pomeni, da se ne všteva v osnovo za odmero dohodnine na letni ravni.

Med letom plačana dohodnina se lahko šteje za akontacijo, saj je mogoče dobičke in izgube iz odsvojitve kapitala na letni ravni poračunati. Stopnja davka, določena v višini 25 odstotkov, se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva kapitala zmanjšuje in po 20 letih imetništva nepremičnine tega davka ni več. Napoved davka mora zavezanec oddati v 15 dneh od dneva odsvojitve kapitala pri davčnem uradu, davčni organ pa izda odločbo v 30 dneh od dneva vložitve napovedi. Na podlagi vseh napovedi v zvezi z dobičkom iz kapitala izda davčni organ v tekočem letu odločbo o višini dohodnine od dobičkov iz kapitala za preteklo leto.

Davek na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišč

Od uveljavitve Zakona za uravnoteženje javnih financ, to je od dne 31.5.2012 dalje, se ugotavlja davčna obveznost za plačilo davka na dobiček od prodaje zemljišč, ki se ob odsvojitvi štejejo za zemljišča za gradnjo stavb. Ni pomembno kdaj je bilo zemljišče pridobljeno. Davčni zavezanec je prodajalec, davčna osnova pa je razlika med vrednostjo zemljišča ob odsvojitvi, zmanjšano za stroške odsvojitve, in vrednostjo zemljišča ob pridobitvi, povečano za stroške pridobitve. Upoštevajo se le stroški, ki jih priznava zakon, ki ureja dohodnino.  Davek na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišča znaša 25%, če je od spremembe namembnosti v zemljišče za gradnjo stavb do prodaje minilo manj kot eno leto, 15% če je minilo eno do manj kot tri leta in 5%, če je minilo od treh let do vključno deset let.

Če potrebujete davčno pomoč pri vprašanjih davka na nepremičnine, kontaktirajte naše davčne svetovalce, preko telefonskega klica ali preprosto kliknite na »kontaktirajte nas«.