AIRBNB - pravni in davčni vidik (posodobljeno 22.8.2019) | Pravni SOS

AIRBNB – pravni in davčni vidik (posodobljeno 22.8.2019)

Je mogoče v praksi zakonito poslovati preko AIRBNB-ja?

Dejavnost oddaje sobe oz. oddaje apartmaja preko Airbnb-ja je v Sloveniji že široko razširjena. Od objave članka v letu 2017 so se določeni postopki poenostavili, pridobiti je bilo mogoče dodatna pojasnila FURS-a, vendar določene prepreke pri poslovanju še vedno ostajajo in večini sobodajalcev preprečujejo poslovanje v skladu s predpisi. Ker se doslej ni preverjalo izpolnjevanje pogojev pri samem vpisu v register, menimo da je večina fizičnih oseb sicer izpolnila določene pravno-formalne pogoje in plačuje ustrezen davek, vendar pa so le redki posamezniki, ki so v večstanovanjski hiši pridobili ustrezna soglasja ostalih stanovalcev.

Slovenski predpisi opredeljujejo dejavnost oddajanja sob oz. apartmajev kot dejavnost nastanitve gostov, ki jo opravljajo sobodajalci po Zakonu o gostinstvu – Zgos. Dohodek fizičnih oseb, sobodajalcev se po ZDoh-2 obravnava kot dohodek iz dejavnosti in ne kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem.

Oddajanje nepremičnin preko platforme Airbnb tako lahko vršimo kot fizična oseba, če to opravljamo občasno, ne več kot 5 mesecev v koledarskem letu in nudimo največ 15 ležišč. Registriramo se kot sobodajalci z vpisom v Poslovni register Slovenije.

Odločimo pa se lahko tudi za opravljanje storitve kot samostojni podjetniki (s.p.-ji) ali preko pravne osebe npr. d.o.o. ali društva, v skladu z Zakonom o gospodarskih družbah (ZGD-1), pri čemer moramo biti registrirani za opravljanje gostinske dejavnosti. Slovenci pogosto poslujemo kot samostojni podjetniki z normiranimi stroški, ko opravljamo to dejavnost, saj le ta omogoča celoletno poslovanje in hkrati predstavlja davčno ugodno rešitev.

V nadaljevanju se osredotočamo zlasti na obravnavo sobodajalcev – fizičnih oseb, ki bi želele oddajati nepremičnino preko platforme AIRbnb in na izpolnjevanje pogojev pred začetkom dela:

  • sobodajalec se v Poslovni register Slovenije vpiše z obrazcem »Prijava za vpis podatkov o sobodajalcu v Poslovni register Slovenije«, ki ga vloži na katerikoli izpostavi AJPES osebno ali ga pošlje po pošti;
  • vpis v Davčni register opravi Finančni urad RS (v nadaljevanju FURS) po uradni dolžnosti na podlagi podatkov iz PRS;
  • izvajalec nastanitvene dejavnosti (sobodajalec) bo moral pred pričetkom opravljanja nastanitvene dejavnosti predlagati vpis nastanitvenega obrata v register prek portala AJPES ali osebno na izpostavi AJPES, ki za izvajalca opravi vpis prek njihovega portala;
  • sobodajalec mora imeti dokazilo o lastninski ali razpolagalni pravici nad nepremičnino v oddajanju. Za potrebe dokazovanja zadostuje izpisek iz zemljiške knjige ali overjena kupoprodajna pogodba, sklep o dedovanju, darilna pogodba, najemna ali podnajemna pogodba;
  • razpolagati mora z uporabnim dovoljenjem za stanovanjske prostore ali s potrdilo o obstoju uporabnega dovoljenja po samem zakonu ali pridobiti drugo dokazilo, da gre za take prostore;
  • pridobiti mora soglasja solastnikov, (14. člen  ali 29. člen SZ-1): V primeru večstanovanjske hiše mora pridobiti soglasja solastnikov, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, vključujoč soglasja etažnih lastnikov vseh posameznih delov, katerih zidovi ali stropi mejijo z njegovo stanovanjsko enoto. To bi veljalo le v primeru, da bi dovoljeno dejavnost opravljali le v delu stanovanja, skladno s 14. členom zakona. Če pa stanovanje ni več namenjeno lastniku stanovanja za njegove stanovanjske potrebe, temveč se v njem opravlja turistična dejavnost, gre za uporabo stanovanja v druge namene (29. člen SZ-1), po katerem je potrebno dobiti soglasje vseh solastnikov v stavbi. Tega pogoja velika večina sobodajalcev ne bo nikoli izpolnjevala;
  • ob začetku opravljanja dejavnosti v delu stanovanja mora etažni lastnik o tem obvestiti upravnika;
  • poskrbeti, da so izpolnjeni splošni pogoji glede varnosti inštalacij in požarnega reda;
  • izpolnjevati mora minimalne tehnične pogoje, pogoje glede storitev, predpisane s Pravilnikom o minimalnih tehničnih pogojih in o obsegu storitev za opravljanje gostinske dejavnosti;
  • stanovanje je potrebno kategorizirati glede na opremljenost v skladu s Pravilnikom o kategorizaciji nastanitvenih obratov. Sobodajalec z uporabo elektronskega sistema kategorizacije izpolni kategorizacijski list za določeno vrsto in kategorijo nastanitvenega obrata, ki izpolnjuje standarde določene v prilogi pravilnika.

Sobodajalec lahko začne opravljati svojo dejavnost tedaj, ko izpolnjuje zgoraj naštete pogoje in je vpisan v PRS. Izpolnjevanje pogojev se v postopku vpisa ne preverja, kar pomeni, da je država zagotovila pobiranje prispevkov, davkov, ni pa še zagotovila pravnega reda na tem področju.

Nadaljujemo s pogoji, ki jih mora sobodajalec kot fizična oseba, ki opravlja dejavnost kot postranski poklic, izpolnjevati po vpisu v PRS:

  • sobodajalec je dolžan preko eTurizem-a (spletni portal AJPES-a) dnevno poročati podatke o gostih in prenočitvah, najpozneje v 12 urah po prihodu gosta. Mesečno pa poroča statistične podatke za pretekli mesec.
  • fizična oseba (sobodajalec) mora predložiti davčnemu organu tudi izračun predvidene davčne osnove na obrazcu obračuna akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti. Sobodajalec mora davčni obračun posredovati najkasneje do 31. marca tekočega leta za preteklo leto, med letom pa mora obračunavati in plačevati mesečne oziroma trimesečne obroke akontacije. Davčna osnova se lahko ugotavlja kot razlika med dejanskimi prihodki in dejanskimi odhodki. V tem primeru se dohodek iz dejavnosti prišteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine in se progresivno obdavči. Če pa so izpolnjeni z zakonom določeni pogoji, se fizična oseba lahko odloči za ugotavljanje davčne osnove po dejanskih prihodkih in normiranih odhodkih v višini 80% prihodkov. Dohodek iz dejavnosti se v tem primeru ne všteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine. Davčna osnova torej znaša 20 odstotkov prihodkov, od te davčne osnove pa se plača 20 odstotkov končnega davka, pri čemer pa se davčne olajšave ne priznavajo. Sobodajalec mora priglasiti ugotavljanje davčne osnove z upoštevanjem normiranih odhodkov ob začetku opravljanja dejavnosti z istoimenskim obrazcem pri FURSU, najkasneje v roku 8 dni po vpisu. To pomeni, da se mu upoštevajo normirani odhodki v višini 80 odstotkov predvidenih prihodkov za prvo davčno leto opravljanja dejavnosti. V primeru, da tega ne stori, se bo davčno osnovo ugotavljalo na podlagi dejanskih prihodkov in dejanskih odhodkov;
  • fizične osebe so kot sobodajalci obvezno zavarovane za invalidnost in smrt, ki je posledica poškodbe pri delu ali poklicne bolezni, in poškodbo pri delu in poklicno bolezen, v skladu z osmo alinejo tretjega odstavka 20. člena Zakona o pokojninskem in invalidskem zavarovanju – ZPIZ-2 in 10. točko 17. člena Zakona o zdravstvenem varstvu in zdravstvenem zavarovanju – ZZVZZ. Na podlagi tega plačujejo prispevke za posebne primere zavarovanja in sicer v pavšalnih zneskih. Omenjeni prispevki se plačujejo mesečno do 20. v mesecu za pretekli mesec ali v letnem znesku do 31.1. v koledarskem letu, na katerega se prispevki nanašajo, oziroma v roku 30 dni od vpisa v Poslovni register Slovenije. Mesečni znesek pavšalnega prispevka za PIZ od aprila 2019 dalje znaša 14,60 EUR ali letni 175,26 EUR. Pavšal za ZZ pa je sestavljen iz mesečnega prispevka za poškodbe pri delu in poklicne bolezni v višini 3,70 EUR ali letnega v višini 44,40 EUR, ter mesečnega prispevka za ZZ v višini 11,11 EUR ali letnega prispevka za ZZ v višini 133,32 EUR.  Preverite letne spremembe teh zneskov preko FURS-ove spletne strani. Prispevke se plačuje mesečno ali letno. Obvezno zavarovanje velja od dneva vpisa v Poslovni register Slovenije do dneva izbrisa iz tega registra, kar pomeni, da je obvezno plačevanje teh prispevkov tudi za mesece, ko to dejavnost zaradi omejitve ne morete opravljati.
  • sobodajalci, ki nepremičnine oddajajo preko posrednikov oz. Airbnb ali Booking.com platform, ki imajo seveda sedež izven Slovenije, se morajo predhodno identificirati za namene DDV tudi, če je obseg njihovega prometa pod zakonsko določenim pragom. Če so identificirani za namene DDV samo kot prejemniki teh storitev (prejemniki tujih storitev posredovanja oz. nudenja oglasnega prostora), so dolžni od prejete storitve (3% provizije Airbnb-ja) plačati DDV v Sloveniji po stopnji 22% v skladu s prvim odstavkom 25. člena ZDDV-1. Mesečno morajo predložiti obračun DDV (v sistemu eDavki) in nimajo pravice do odbitka DDV. V primeru take identifikacije za namene DDV so za ostale dobave, ki jih opravijo v Sloveniji, še naprej mali davčni zavezanci (dokler ne presežejo limit 50.000 eurov obdavčljivega prometa v zadnjih 12 mesecih). Sobodajalec, ki ne uporablja tujih spletnih platform in v obdobju zadnjih 12 mesecev ni presegel oziroma ni verjetno, da bo presegel znesek 50.000 eurov obdavčljivega prometa, se ni dolžan identificirati za namene DDV;
  • davčni zavezanec, fizična oseba, ki opravlja dejavnost sobodajalstva, mora za storitev, ki jo opravi kot davčni zavezanec, izdati račun ne glede na to, ali je identificiran za namene DDV ali ne. FURS pojasnjuje, da gre v primeru nastanitev preko Airbnb-ja in Booking.com za primer, ko gost plača nastanitev z gotovino ali pa negotovinskim nakazilom na TRR portala, portal pa tako prejeti znesek nakaže na TRR sobodajalca, zato se šteje, da sobodajalec prejme plačilo računa s strani gosta na način, da se po ZDavPR šteje za plačilo z gotovino, ker ni izpolnjen pogoj neposrednega nakazila. V takem primeru mora sobodajalec zagotoviti, da je gostu izdan račun za nastanitev in ga tudi davčno potrditi
  • v primeru da sobodajalec uporablja agencijske storitve (ne pa zgoraj omenjenih portalov) in sprejema turiste, ki nočitve pri sobodajalcu plačajo agenciji, sobodajalec pa na podlagi nočitev svoje storitve zaračuna agenciji, potem ti računi niso predmet davčnega potrjevanja računov;
  • sobodajalec mora turistom izdati račun za turistično takso, ki pa ni predmet davčnega potrjevanja, če jo le ti plačajo v gotovini, saj jo sobodajalec pobira v imenu in za račun občine.

Na kratko še o opravljanju dejavnosti preko registracije samostojnega podjetnika. Kot fizična oseba smo pri opravljanju te dejavnosti omejeni na obdobje 5 mesecev in v kolikor želimo to opravljati dalj časa kot postranski poklic, predlagamo da se registrirate kot popoldanski s.p. in plačevali boste mesečne pavšalne prispevke (objavljeni so na spletni strani FURS-a). Če bi se zavarovali za polni delovni čas kot samostojni podjetnik, pa plačujete polne prispevke.

Vaš dohodek iz dejavnosti bo obdavčen z dohodnino na podlagi dejanskih prihodkov in odhodkov (lestvica za odmero dohodnine) ali pa na podlagi dejanskih prihodkov in normiranih odhodkov (ZDoh-2). Pri tako imenovanem normiranem popoldanskem s.p.-ju je 20% davek dokončen in se ne vključuje v letno napoved dohodnine. Davčna osnova pa se določi tako, da se od prihodkov odštejejo normirani odhodki v višini 80% prihodkov.

Samostojni podjetnik se bo moral vključiti v DDV sistem, če v obdobju 12 mesecev preseže promet 50.000 EUR (78. člen ZDDV-1), vendar mora kljub temu da to ne doseže, pridobiti pri FURS-u posebno DDV številko, ker prejema storitve posredovanja od tujega davčnega zavezanca (portal Airbnb ali npr. Booking.com). Plačevati bo moral 22% DDV na obračunano provizijo Airbnb-portala.

Davčno potrjevanje računov pri opravljanju te dejavnosti je potrebno, če oddajate preko portala Airbnb in Booking.com. Razlog smo že predhodno zapisali;

V nadaljevanju vas vabimo, da preverite ekonomski vidik oddaje nepremičnine preko Airbnb-ja ter primerjate različne načine oddajanja nepremičnine, saj boste prišli do zanimivih ugotovitev.  Odprite povezavo Airbnb kalkulator, ki vam nudi omenjene informacije ter izračune.

IKONA_POVEZAVE_KALKULATOR_V1 Airbnb kalkulator

Za pravno pomoč in svetovanje smo vam na voljo preko info@pravnisos.si ali telefonu 051 368 812, preverite pa tudi ostale storitve pravnega ali davčnega svetovanja, ki vam jih nudimo znotraj našega omrežja Pravni SOS.