AIRBNB - PRAVNI IN DAVČNI VIDIK | Pravni SOS

AIRBNB – PRAVNI IN DAVČNI VIDIK

Je mogoče v praksi zakonito poslovati preko AIRBNB-ja?

Dejavnost oddaje sobe oz. oddaje apartmaja preko Airbnb-ja je v Sloveniji v porastu, kljub dejstvu da obstajajo številne prepreke in pogoji za poslovanje v skladu s predpisi. Ker se doslej ni preverjalo izpolnjevanje pogojev pri samem vpisu v register, menimo da je večina fizičnih oseb sicer izpolnila določene pravno-formalne pogoje in plačuje ustrezen davek, vendar pa so le redki posamezniki, ki so v večstanovanjski hiši pridobili ustrezna soglasja ostalih stanovalcev.

Slovenski predpisi opredeljujejo dejavnost oddajanja sob oz. apartmajev kot dejavnost nastanitve gostov, ki jo opravljajo sobodajalci po Zakonu o gostinstvu – Zgos. Dohodek fizičnih oseb, sobodajalcev se po ZDoh-2 obravnava kot dohodek iz dejavnosti in ne kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem.

Oddajanje nepremičnin preko platforme Airbnb tako lahko vršimo kot fizična oseba, če to opravljamo občasno, ne več kot 5 mesecev v koledarskem letu in nudimo največ 15 ležišč. Registriramo se kot sobodajalci z vpisom v Poslovni register Slovenije.

Odločimo pa se lahko tudi za opravljanje storitve kot samostojni podjetniki (s.p.-ji) ali preko pravne osebe npr. d.o.o. ali društva, v skladu z Zakonom o gospodarskih družbah (ZGD-1), pri čemer moramo biti registrirani za opravljanje gostinske dejavnosti. Slovenci pogosto poslujemo kot samostojni podjetniki z normiranimi stroški, ko opravljamo to dejavnost, saj le ta omogoča celoletno poslovanje in hkrati predstavlja davčno ugodno rešitev.

V nadaljevanju se osredotočamo zlasti na obravnavo sobodajalcev – fizičnih oseb, ki bi želele oddajati nepremičnino preko platforme AIRbnb in na izpolnjevanje pogojev pred začetkom dela:

  • sobodajalec se v Poslovni register Slovenije vpiše na podlagi Prijave za vpis podatkov o sobodajalcu (PRS-1 sd), ki jo vloži na katerikoli izpostavi AJPES osebno ali jo pošlje po pošti;
  • vpis v Davčni register opravi Finančni urad RS (v nadaljevanju FURS) po uradni dolžnosti na podlagi podatkov iz PRS;
  • izvajalec nastanitvene dejavnosti (sobodajalec) bo moral pred pričetkom opravljanja nastanitvene dejavnosti predlagati vpis nastanitvenega obrata v register prek portala AJPES ali osebno na izpostavi AJPES, ki za izvajalca opravi vpis prek njihovega portala. AJPES bo namreč s 1.12.2017 vzpostavil in upravljal Register nastanitvenih obratov, kamor se bodo morali najkasneje do 28.2.2018 vpisati tudi vsi obstoječi nastanitveni obrati;
  • sobodajalec mora imeti dokazilo o lastninski ali razpolagalni pravici nad nepremičnino v oddajanju. Za potrebe dokazovanja zadostuje izpisek iz zemljiške knjige ali overjena kupoprodajna pogodba, sklep o dedovanju, darilna pogodba, najemna ali podnajemna pogodba;
  • razpolagati mora z uporabnim dovoljenjem za stanovanjske prostore ali s potrdilo o obstoju uporabnega dovoljenja po samem zakonu ali pridobiti drugo dokazilo, da gre za take prostore;
  • pridobiti mora soglasja solastnikov, (14. člen  ali 29. člen SZ-1): V primeru večstanovanjske hiše mora pridobiti soglasja solastnikov, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, vključujoč soglasja etažnih lastnikov vseh posameznih delov, katerih zidovi ali stropi mejijo z njegovo stanovanjsko enoto. To bi veljalo le v primeru, da bi dovoljeno dejavnost opravljali le v delu stanovanja, skladno s 14. členom zakona. Če pa stanovanje ni več namenjeno lastniku stanovanja za njegove stanovanjske potrebe, temveč se v njem opravlja turistična dejavnost, gre za uporabo stanovanja v druge namene (29. člen SZ-1), po katerem je potrebno dobiti soglasje vseh solastnikov v stavbi. TO JE POGOJ, KI PO NAŠEM MNENJU, ONEMOGOČA LEGALNO SOBODAJALSTVO V VEČSTANOVANJSKI STAVBI. Na tem področju so že pred časom napovedali spremembe, vendar večjih ni pričakovati;
  • ob začetku opravljanja dejavnosti v delu stanovanja mora etažni lastnik o tem obvestiti upravnika;
  • poskrbeti, da so izpolnjeni splošni pogoji glede varnosti inštalacij in požarnega reda;
  • izpolnjevati mora minimalne tehnične pogoje, pogoje glede storitev, predpisane s Pravilnikom o minimalnih tehničnih pogojih in o obsegu storitev za opravljanje gostinske dejavnosti, ki je bil pred kratkim prenovljen in poenostavlja standarde za oddajo sob (Uradni list RS, št. 35/2017).
  • stanovanje je potrebno kategorizirati glede na opremljenost v skladu s Pravilnikom o kategorizaciji nastanitvenih obratov. Sobodajalec oceni kategorijo do treh zvezdic samostojno, v skladu s standardi, ki so za posamezno vrsto nastanitvenega obrata oziroma kategorijo določeni v prilogi Pravilnika o kategorizaciji nastanitvenih obratov. Sobo s štirimi zvezdicami ali več pa mora določiti zunanji ocenjevalec. Sobodajalec lahko kategorizacijske liste izpolni ročno ali preko elektronskega sistema, ki je dostopen na spletnih straneh Slovenske turistične organizacije. Register ocenjevalcev je dostopen na spletnih straneh Ministrstva za gospodarski razvoj in tehnologijo.

Sobodajalec lahko začne opravljati svojo dejavnost tedaj, ko izpolnjuje zgoraj naštete pogoje in je vpisan v PRS. Izpolnjevanje pogojev se v postopku vpisa ne preverja, kar pomeni, da je država zagotovila pobiranje prispevkov, davkov, ni pa zagotovila pravnega reda na tem področju.

Nadaljujemo s pogoji, ki jih mora sobodajalec kot fizična oseba, ki opravlja dejavnost kot postranski poklic, izpolnjevati po vpisu v PRS:

  • Policiji morate prijaviti in odjaviti gosta prek ročne knjige gostov ali preko sistema eGost najkasneje v 12 urah po prihodu, ne glede na trajanje nastanitve. S 1.12.2017 bo AJPES vzpostavil spletno aplikacijo eTurizem, ki bo namenjena poročanju podatkov o gostih in prenočitvah, za namen vodenja evidence gostov, spremljanje obračuna, plačila turistične takse ter za statistične namene. Torej ne bo več ločenega poročanja Policiji, Statističnemu uradu in občinam. Od avgusta 2017 se namreč uporablja nov Zakon o prijavi prebivališča (Ur. list RS, št. 52/2016), sistem poročanja pa od 1.12.2017. Na spletni strani Policije je objavljeno dodatno pojasnilo: » Za namen novega poročanja podatkov o gostih in prenočitvah (iz knjige gostov) prek spletnega portala AJPES je na voljo prehodno obdobje, in sicer od 1. 12. 2017 do 28. 2. 2018. » Izvajalci nastanitvene dejavnosti se morajo v Register nastanitvenih obratov (RNO) vpisati v obdobju od 1. 12. 2017 do 28. 2. 2018. S prvim dnem naslednjega meseca po vpisu v RNO pričnejo poročati podatke o gostih in prenočitvah prek spletne aplikacije eTurizem oziroma spletnega servisa;

 

  • fizična oseba (sobodajalec) mora predložiti davčnemu organu tudi izračun predvidene davčne osnove na obrazcu obračuna akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti. Sobodajalec mora davčni obračun posredovati najkasneje do 31. marca tekočega leta za preteklo leto, med letom pa mora obračunavati in plačevati mesečne oziroma trimesečne obroke akontacije. Davčna osnova se lahko ugotavlja kot razlika med dejanskimi prihodki in dejanskimi odhodki. V tem primeru se dohodek iz dejavnosti prišteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine. Če pa so izpolnjeni z zakonom določeni pogoji, pa se fizična oseba lahko odloči za ugotavljanje davčne osnove po dejanskih prihodkih in normiranih odhodkih v višini 80% prihodkov. Dohodek iz dejavnosti se v tem primeru ne všteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine. Davčna osnova torej znaša 20 odstotkov prihodkov, od te davčne osnove pa se plača 20 odstotkov končnega davka, pri čemer pa se davčne olajšave ne priznavajo. Sobodajalec mora priglasiti ugotavljanje davčne osnove z upoštevanjem normiranih odhodkov ob začetku opravljanja dejavnosti z istoimenskim obrazcem pri FURSU, najkasneje v roku 8 dni po vpisu. To pomeni, da se mu upoštevajo normirani odhodki v višini 80 odstotkov predvidenih prihodkov za prvo davčno leto opravljanja dejavnosti. V primeru, da tega ne stori se bo davčno osnovo ugotavljalo na podlagi dejanskih prihodkov in dejanskih odhodkov;

 

  • fizične osebe so kot sobodajalci obvezno zavarovane za invalidnost in smrt, ki je posledica poškodbe pri delu ali poklicne bolezni, in poškodbo pri delu in poklicno bolezen, v skladu z osmo alinejo tretjega odstavka 20. člena Zakona o pokojninskem in invalidskem zavarovanju – ZPIZ-2 in 10. točko 17. člena Zakona o zdravstvenem varstvu in zdravstvenem zavarovanju – ZZVZZ. Na podlagi tega plačujejo prispevke za posebne primere zavarovanja in sicer v pavšalnih zneskih. Omenjeni prispevki se plačujejo mesečno do 20. v mesecu za pretekli mesec ali v letnem znesku do 31.1. v koledarskem letu, na katerega se prispevki nanašajo, oziroma v roku 30 dni od vpisa v Poslovni register Slovenije. Mesečni znesek pavšalnega prispevka za PIZ od aprila 2017 dalje znaša 13,75 EUR ali letni 165,04 EUR. Pavšal za ZZ je sestavljen iz mesečnega prispevka za poškodbe pri delu in poklicne bolezni za leto 2017 v višini 3,46 EUR ali letnega v višini 41,52 EUR, ter mesečnega prispevka za ZZ v višini 10,39 EUR ali letnega prispevka za ZZ v višini 124,68 EUR. Prispevke se plačuje mesečno ali letno;

 

  • sobodajalci, ki nepremičnine oddajajo preko posrednikov oz. Airbnb ali Booking.com platform, ki imajo seveda sedež izven Slovenije, se morajo predhodno identificirati za namene DDV tudi, če je obseg njihovega prometa pod zakonsko določenim pragom. Če so identificirani za namene DDV samo kot prejemniki teh storitev (prejemniki tujih storitev posredovanja oz. nudenja oglasnega prostora), so dolžni od prejete storitve (3% provizije Airbnb-ja) plačati DDV v Sloveniji po stopnji 22% v skladu s prvim odstavkom 25. člena ZDDV-1. Mesečno morajo predložiti obračun DDV (v sistemu eDavki) in nimajo pravice do odbitka DDV. V primeru take identifikacije za namene DDV so za ostale dobave, ki jih opravijo v Sloveniji, še naprej mali davčni zavezanci (dokler ne presežejo limit 50.000 eurov obdavčljivega prometa v zadnjih 12 mesecih). Sobodajalec, ki ne uporablja tujih spletnih platform in v obdobju zadnjih 12 mesecev ni presegel oziroma ni verjetno, da bo presegel znesek 50.000 eurov obdavčljivega prometa, se ni dolžan identificirati za namene DDV;

 

  • sobodajalec mora turistom izdati račun za turistično takso, ki pa ni predmet davčnega potrjevanja, če jo le ti plačajo v gotovini, saj jo sobodajalec pobira v imenu in za račun občine.

 

Na kratko še o opravljanju dejavnosti preko registracije samostojnega podjetnika. Kot fizična oseba smo pri opravljanju te dejavnosti omejeni na obdobje 5 mesecev in v kolikor želimo to opravljati dalj časa kot postranski poklic, predlagamo da se registrirate kot popoldanski s.p. in plačevali boste mesečne pavšalne prispevke (od aprila 2017 v višini 33,01 EUR prispevek za PIZ ter 33,24 EUR prispevek za ZZ). Če bi se zavarovali za polni delovni čas kot samostojni podjetnik, plačujete polne prispevke, ki znašajo na mesečni ravni cca 355 EUR.

Vaš dohodek iz dejavnosti bo obdavčen z dohodnino na podlagi dejanskih prihodkov in odhodkov (lestvica za odmero dohodnine) ali pa na podlagi dejanskih prihodkov in normiranih odhodkov (ZDoh-2). Pri tako imenovanem normiranem popoldanskem s.p.-ju je 20% davek dokončen in se ne vključuje v letno napoved dohodnine. Davčna osnova pa se določi tako, da se od prihodkov odštejejo normirani odhodki v višini 80% prihodkov.

Samostojni podjetnik se bo moral vključiti v DDV sistem, če v obdobju 12 mesecev preseže promet 50.000 EUR (78. člen ZDDV-1), vendar mora kljub temu da to ne doseže, pridobiti pri FURS-u posebno DDV številko, ker prejema storitve posredovanja od tujega davčnega zavezanca (portal Airbnb ali npr. Booking.com). Plačevati bo moral 22% DDV na obračunano provizijo Airbnb-portala.

Davčno potrjevanje računov pri omenjeni storitvi ni potrebno, ker prejmete storitev plačano s strani Airbnb-ja na transakcijski račun, stranka pa za storitev plača Airbnb-ju;

V nadaljevanju vas vabimo, da preverite ekonomski vidik oddaje nepremičnine preko Airbnb-ja ter primerjate različne načine oddajanja nepremičnine, saj boste prišli do zanimivih ugotovitev.  Odprite povezavo Airbnb kalkulator, ki vam nudi omenjene informacije ter izračune. Če potrebujete dodatno pravno ali davčno pomoč, pa nas kontaktirajte.

IKONA_POVEZAVE_KALKULATOR_V1 Airbnb kalkulator