AIRBNB od A do Ž | Pravni SOS

AIRBNB od A do Ž

SE AIRBNB RES SPLAČA?

SE ODLOČATE MED ODDAJO NEPREMIČNINE PREKO AIRBNB-JA ALI DOLGOROČNEGA NAJEMA?

Množično pisanje o storitvah oddajanja nepremičnine preko platforme Airbnb daje slutiti veliko dobičkonosnost omenjene storitve, zato je namen članka razkriti tako ekonomsko plat, po drugi pa tudi pravno plat, ki jo mora poznati vsakdo, ki se podaja v ta posel.

AIRBNB je množična platforma za oddajanje sob, apartmajev in drugih nepremičnin, ki jih gostitelj nudi svojim gostom proti plačilu. Prvotni namen je bila oddaja lastnega stanovanja, nepremičnine v času odsotnosti gostitelja, hitro pa je prerasla v širši komercialni namen, kot je na primer oddajanje nepremičnine preko spletne platforme booking.com. Ocenjevanje gostov in gostiteljev je pripomogla k vedno višji kvaliteti storitve in zaupanju pri oddaji nepremičnine, kar marsikdo ocenjuje kot največjo prednost Airbnb-ja.

Naša analiza se osredotoča na oddajo nepremičnine v centru Ljubljane, kjer si lahko zagotovimo celoletno oddajo nepremičnine ob primerni ceni, pri čemer navajamo ne samo primer oddajanja nepremičnine preko Airbnb-ja, temveč ponujamo primerjavo tudi z oddajanjem v dolgoročni najem, kot tudi kombinacijo klasičnega najema in kratkoročnega Airbnb-ja (9 mesecev oddaja študentom in 3 poletne mesece preko Airbnb-ja).

Prihodki, ki jo sobodajalci preko Airbnb-ja ustvarjajo kot fizične osebe, je po predpisih omejena na čas 5 mesecev, kar pomeni, da smo to obliko oddajanja lahko uporabili le v kombinaciji s klasičnim oddajanjem nepremičnine, pri čemer je idealna kombinacija oddaja nepremičnine študentom. V primeru celoletnega oddajanja nepremičnine preko Airbnb-ja pa le tega ne moremo opravljati kot fizična oseba, temveč lahko poslujemo bodisi kot samostojni podjetnik ali preko pravne osebe. V kolikor se boste odločili za poslovanje preko popoldanskega s.p.-ja, se je najbolje odločiti za status samostojnega podjetnika z normiranimi stroški.

Izračun je pripravljen na naslednjih predpostavkah, vsakdo od vas pa ima možnost preveriti tudi drugačen scenarij z uporabo kalkulatorja Airbnb, ki vam je na voljo na naši spletni strani. Najprej pričenjamo s predpostavkami za oddajo nepremičnine preko Airbnb-ja in v nadaljevanju sledijo ostale oblike:

  • predvidevamo legalno oddajanje nepremičnine, to pomeni poslovanje v skladu z vsemi predpisi;
  • provizija, ki jo Airbnb zaračuna za oglaševanje nepremičnine na njihovi spletni strani, znaša 3% prihodkov;
  • oddajamo nepremičnino v velikosti 50 m2 v centru Ljubljane, katere vrednost ocenjujemo na 125.000 EUR;
  • namenjena je 3-4 osebam;
  • povprečna cena najema je 48,8 EUR, zgolj pri trimesečnem oddajanju preko Airbnb-ja v sezoni smo uporabili višje povprečne cene in sicer v višini 60 EUR;
  • vsak gost Airbnb-ja ustvari povprečno 2 nočitve (po podatkih Statističnega urada RS so turisti v letu 2016  opravili v Ljubljani 1,8 nočitev);
  • pri celoletnem oddajanju preko Airbnb-ja je predvidena povprečna zasedenost 50% po enem scenariju in 80% po drugem scenariju (slednja je malo verjetna). Zasedenost hotelskih sob je po podatkih publikacije, ki jo izdaja Statistični urad RS, v letu 2016 znašala od 44% v januarju do 77% v avgustu. Zaradi dela na črno nismo uporabili podatkov o zasedenosti zasebnih sob in apartmajev;
  • čiščenje obračunamo stranki, pri čemer sami pokrijemo dodatne stroške čiščenja (čiščenje posteljnine, brisač, stroške čistil, mil,…);
  • ne uporabljamo storitev agenta (razen pri drugem scenariju Airbnb-ja z višjo zasedenostjo), saj imamo dovolj časa, da stranko med 12.-16. uro sami sprejmemo in jo informiramo o lepotah Ljubljane in Slovenije. Storitev agentov, ki je dobrodošla za vse zaposlene osebe, ki nimajo dovolj časa, da sprejmejo goste in koordinirajo čistilni servis, je sicer obračunana v povprečju med 20- 25% prihodkov;
  • imamo minimalistični slog opremljanja, ki lahko z uporabo znane mednarodne trgovine s pohištvom, zagotovi opremo za celotno stanovanje v višini cca 10.000 EUR;
  • pripravljeni smo na menjavo opreme vsaj na vsako 5 leto, če ne še pogosteje;
  • mesečne stroške obratovanja, ki vključuje plačilo lastnika v rezervni sklad, stroške elektrike, plina, komunalnih storitev, TV-internet, Tv prispevka, ocenjujemo na višino 250 EUR mesečno;
  • predvidevamo tudi letna vzdrževalna dela kot so beljenje, nujna popravila inštalacij, opreme v višini 600 EUR letno;
  • pri poslovanju preko popoldanskega s.p. – ja z normiranimi stroški, ki ga uporabljamo pri celoletnem oddajanju nepremičnine preko Airbnb-ja, smo dolžni plačevati pavšalni prispevek za zavezance, ki opravljajo dejavnost kot postranski poklic ter plačati davek. Davek se obračuna v višini 20% davčne osnove. Davčna osnova pa se izračuna v višini 20% prihodkov, pred obračunom provizije Airbnb-ja;
  • za primerjavo smo izbrali klasično oddajanje nepremičnine v najem, kjer smo predpostavljali, da znaša mesečna najemnina 550 EUR, pri čemer je kot pomembna razlika z Airbnb-jem, da najemniki sami nosijo mesečne stroške obratovanja stanovanja. Lastnik krije le stroške rezervnega sklada. Letna vzdrževalna dela dosegajo nižje vrednosti (npr. 300 EUR), saj imamo podpisano pogodbo z najemnikom, kar pomeni njegovo večjo skrbnost do stanovanja, odpadejo pa nam tudi nekateri stroški kot npr. dodatno čiščenje, beljenje, številčnost nujnih popravil itd.;
  • pri drugem scenariju oddaje preko Airbnb-ja, torej kar 80% povprečni zasedenosti nepremičnine v posameznem letu, smo predvideli tudi sklenitev pogodbe z agentom, ki bo poskrbel tako za sprejem stranke, kot tudi koordinacijo čistilnega servisa. Menimo, da sodi celoletna oddaja pri tolikšni zasedenosti ter ceni med idealne pogoje poslovanja, ki so malo verjetni, pa vendar nam ta izračun koristi za primerjavo z ostalimi oblikami oddajanja nepremičnine;
  • pri klasičnem dolgoročnem oddajanju nepremičnine se davki v višini 25% obračunajo na davčno osnovo, ki je v tem primeru letni prihodek od oddajanja v najem, zmanjšan za 10 % normiranih stroškov (v kolikor ne uporabimo metode dejanskih stroškov);
  • kot fizična oseba pri dolgoročnem oddajanju nepremičnine ne plačujemo prispevka za socialno varnost, predpostavljali pa smo tudi samostojno oddajanje nepremičnine, brez posredovanja agenta;
  • kombinacija 9- mesečnega oddajanja nepremičnine študentom in trimesečnega poletnega oddajanja preko Airbnb-ja prinaša določene posebnosti, saj predpostavljamo, da slednje lahko vršimo tudi kot fizične osebe in se za tri mesece registriramo kot sobodajalci. Devet mesecev lahko oddajamo nepremičnino študentom v okviru klasičnega dolgoročnega oddajanja, pri čemer uporabljamo že prej navedene predpostavke klasičnega oddajanja. Za 3 mesece pa plačujemo kot fizična oseba obvezni socialni prispevek sobodajalca, saj nismo registrirani kot s.p. z normiranimi stroški (to obliko smo uporabili pri celoletnem oddajanju preko Airbnb-ja). Ker izpolnjujemo pogoje, smo se odločili za ugotavljanje davčne osnove po dejanskih prihodkih in normiranih odhodkih v višini 80% prihodkov. Dohodek iz omenjene trimesečne dejavnosti oddajanja Airbnb-ja se v tem primeru ne všteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine. Pri tem poslu predpostavljamo torej davčno osnovo v višini 20 odstotkov prihodkov, od te davčne osnove pa plačilo 20 odstotkov končnega davka;
  • Pri omenjeni kombinaciji smo se tudi odločili, da ne uporabljamo storitev agenta in da predpostavljamo 80% zasedenost v sezoni.

 

Kaj nam pokaže končni izračun? S presenečenjem ugotovimo, da tako zaželjeni Airbnb ne prinaša pričakovanega donosa, kljub naši precejšnji angažiranosti. Pa poglejmo naše izračune s klikom na IKONA_PRILOGA_MALAAirbnb donosnost.

Največji prihodek ustvarjamo z oddajanjem nepremičnine preko Airbnb-ja po drugem scenariju, ki ima kar 80% celoletno zasedenost in vključuje delo agenta. Letni prihodek ustvarimo v višini 14.235 EUR, medtem ko najnižji prihodek v višini 6600 EUR ustvarimo s klasičnim dolgoročnim oddajanjem nepremičnine. Od omenjenega prihodka je pri Airbnb oddajanju potrebno odšteti 3% provizijo, ki jo obračuna Airbnb. Neto prihodke nam potem znižujejo vsi stroški navedeni že v predpostavkah, pri čemer klasičnega dolgoročnega oddajanja ne bremenijo določeni stroški ali prispevki, ki so obračunani pri Airbnb-ju, npr. stroški obratovanja (pokrije jih najemojemalec), stroški dodatnega čiščenja in plačilo pavšalnega prispevka (SPIZ in ZZ) za zavezance s postranskim poklicem oz. obveznega socialnega prispevka sobodajalca. Zaradi omenjenih razlogov je bruto dobiček pred obdavčitvijo kar občutno večji pri klasičnem dolgoročnem oddajanju v najem v primerjavi z oddajanjem preko Airbnb-ja po 1. scenariju (50% zasedenost, brez agenta), največji pa je pri kombinaciji 9-mesečnega klasičnega oddajanja in 3-mesecih Airbnb-ja, ko dosegamo 4,47% donos. Klasično dolgoročno oddajanje v najem se po bruto dobičku skoraj izenačuje z 80% zasedenostjo celoletnega Airbnb-ja (z agentom). Dosegamo vrednosti približno 3% donosa na investirana sredstva v nepremičnino, pred obdavčitvijo. Sledi obdavčitev, kjer je največji davek odmerjen pri dolgoročni klasični oddaji nepremičnine, sledi davek pri kombinaciji, najugodneje pa se z davčnega vidika obnese celoletno airbnb oddajanje. Pridemo do neto dobička, ki ga uspe v največji vrednosti ustvarjati kombinacija 9-mesečnega klasičnega oddajanja v najem in 3- mesecih Airbnb-ja, z 3,44% donosom na investirana sredstva v nepremičnine. Sledi 2. scenarij Airbnb-ja (80% celoletna zasedenost – malo verjetno, agent), nato dolgoročna oddaja v najem z 2% donosnostjo, ter na koncu Airbnb z 50% letno zasedenostjo in lastnim delom v vlogi agenta. Posebej izpostavljamo dejstvo, da je 80% celoletna zasedenost v 2. scenariju Airbnb-ja zelo optimističen scenarij in malo verjeten v praksi.

Iz omenjenih izračunov se torej kaže, da Airbnb storitev iz svoje prvotno precej donosne storitve prehaja v storitev, katere vloga ji je bila že v fazi snovanja namenjena in sicer nudenje storitev v svojem domačem domu, ob naši odsotnosti. Na trgu najema nepremičnin prihaja do sprememb pri dolgoročnem najemu, Airbnb storitev zmanjšuje prosto ponudbo nepremičnin za dolgoročni najem, kar posledično povišuje cene dolgoročnemu najemu nepremičnin.

Tržna ponudba in povpraševanje po sobah oz. apartmajih se v času spreminjajo, zato se spreminjajo tudi predpostavke omenjenega izračuna in donosnost posameznega projekta. Donosnost projekta za vas se lahko razlikuje od splošnih predpostavk, saj imate drugo nabavno vrednost nepremičnine in morda drug motiv pri oddajanju nepremičnine.

Preberite še pravni in davčni vidik te tematike, vabim pa vas, da preizkusite tudi sami različne izračune z vpisom svojih predpostavk preko našega kalkulatorja, s klikom na omenjeno povezavo:

IKONA_POVEZAVE_KALKULATOR_V1 Airbnb kalkulator

 

 

AIRBNB – PRAVNI IN DAVČNI VIDIK

Je mogoče v praksi poslovati zakonito preko AIRBNB-ja?

Dejavnost oddaje sobe oz. oddaje apartmaja preko Airbnb-ja je v Sloveniji v porastu, kljub dejstvu da obstajajo številne prepreke in pogoji za poslovanje v skladu s predpisi. Ker se doslej ni preverjalo izpolnjevanje pogojev pri samem vpisu v register, menimo da je večina fizičnih oseb sicer izpolnila določene pravno-formalne pogoje in plačuje ustrezen davek, vendar pa so le redki posamezniki, ki so v večstanovanjski hiši pridobili ustrezna soglasja ostalih stanovalcev.

Slovenski predpisi opredeljujejo dejavnost oddajanja sob oz. apartmajev kot dejavnost nastanitve gostov, ki jo opravljajo sobodajalci po Zakonu o gostinstvu – Zgos. Dohodek fizičnih oseb, sobodajalcev se po ZDoh-2 obravnava kot dohodek iz dejavnosti in ne kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem.

Oddajanje nepremičnin preko platforme Airbnb tako lahko vršimo kot fizična oseba, če to opravljamo občasno, ne več kot 5 mesecev v koledarskem letu in nudimo največ 15 ležišč. Registriramo se kot sobodajalci z vpisom v Poslovni register Slovenije.

Odločimo pa se lahko tudi za opravljanje storitve kot samostojni podjetniki (s.p.-ji) ali preko pravne osebe npr. d.o.o. ali društva, v skladu z Zakonom o gospodarskih družbah (ZGD-1), pri čemer moramo biti registrirani za opravljanje gostinske dejavnosti. Slovenci pogosto poslujemo kot samostojni podjetniki z normiranimi stroški, ko opravljamo to dejavnost, saj le ta omogoča celoletno poslovanje in hkrati predstavlja davčno ugodno rešitev.

V nadaljevanju se osredotočamo zlasti na obravnavo sobodajalcev – fizičnih oseb, ki bi želele oddajati nepremičnino preko platforme AIRbnb in na izpolnjevanje pogojev pred začetkom dela:

  • sobodajalec se v Poslovni register Slovenije vpiše na podlagi Prijave za vpis podatkov o sobodajalcu (PRS-1 sd), ki jo vloži na katerikoli izpostavi AJPES osebno ali jo pošlje po pošti;
  • vpis v Davčni register opravi Finančni urad RS (v nadaljevanju FURS) po uradni dolžnosti na podlagi podatkov iz PRS;
  • izvajalec nastanitvene dejavnosti (sobodajalec) bo moral pred pričetkom opravljanja nastanitvene dejavnosti predlagati vpis nastanitvenega obrata v register prek portala AJPES ali osebno na izpostavi AJPES, ki za izvajalca opravi vpis prek njihovega portala. AJPES bo namreč s 1.12.2017 vzpostavil in upravljal Register nastanitvenih obratov, kamor se bodo morali najkasneje do 28.2.2018 vpisati tudi vsi obstoječi nastanitveni obrati;
  • sobodajalec mora imeti dokazilo o lastninski ali razpolagalni pravici nad nepremičnino v oddajanju. Za potrebe dokazovanja zadostuje izpisek iz zemljiške knjige ali overjena kupoprodajna pogodba, sklep o dedovanju, darilna pogodba, najemna ali podnajemna pogodba;
  • razpolagati mora z uporabnim dovoljenjem za stanovanjske prostore ali s potrdilo o obstoju uporabnega dovoljenja po samem zakonu ali pridobiti drugo dokazilo, da gre za take prostore;
  • pridobiti mora soglasja solastnikov, (14. člen  ali 29. člen SZ-1): V primeru večstanovanjske hiše mora pridobiti soglasja solastnikov, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, vključujoč soglasja etažnih lastnikov vseh posameznih delov, katerih zidovi ali stropi mejijo z njegovo stanovanjsko enoto. To bi veljalo le v primeru, da bi dovoljeno dejavnost opravljali le v delu stanovanja, skladno s 14. členom zakona. Če pa stanovanje ni več namenjeno lastniku stanovanja za njegove stanovanjske potrebe, temveč se v njem opravlja turistična dejavnost, gre za uporabo stanovanja v druge namene (29. člen SZ-1), po katerem je potrebno dobiti soglasje vseh solastnikov v stavbi. TO JE POGOJ, KI PO NAŠEM MNENJU, ONEMOGOČA LEGALNO SOBODAJALSTVO V VEČSTANOVANJSKI STAVBI. Na tem področju so že pred časom napovedali spremembe, vendar večjih ni pričakovati;
  • ob začetku opravljanja dejavnosti v delu stanovanja mora etažni lastnik o tem obvestiti upravnika;
  • poskrbeti, da so izpolnjeni splošni pogoji glede varnosti inštalacij in požarnega reda;
  • izpolnjevati mora minimalne tehnične pogoje, pogoje glede storitev, predpisane s Pravilnikom o minimalnih tehničnih pogojih in o obsegu storitev za opravljanje gostinske dejavnosti, ki je bil pred kratkim prenovljen in poenostavlja standarde za oddajo sob (Uradni list RS, št. 35/2017);
  • stanovanje je potrebno kategorizirati glede na opremljenost v skladu s Pravilnikom o kategorizaciji nastanitvenih obratov. Sobodajalec oceni kategorijo do treh zvezdic samostojno, v skladu s standardi, ki so za posamezno vrsto nastanitvenega obrata oziroma kategorijo določeni v prilogi Pravilnika o kategorizaciji nastanitvenih obratov. Sobo s štirimi zvezdicami ali več pa mora določiti zunanji ocenjevalec. Sobodajalec lahko kategorizacijske liste izpolni ročno ali preko elektronskega sistema, ki je dostopen na spletnih straneh Slovenske turistične organizacije. Register ocenjevalcev je dostopen na spletnih straneh Ministrstva za gospodarski razvoj in tehnologijo.

Sobodajalec lahko začne opravljati svojo dejavnost tedaj, ko izpolnjuje zgoraj naštete pogoje in je vpisan v PRS. Izpolnjevanje pogojev se v postopku vpisa ne preverja, kar pomeni, da je država zagotovila pobiranje prispevkov, davkov, ni pa zagotovila pravnega reda na tem področju.

Nadaljujemo s pogoji, ki jih mora sobodajalec kot fizična oseba, ki opravlja dejavnost kot postranski poklic, izpolnjevati po vpisu v PRS:

  • Policiji morate prijaviti in odjaviti gosta prek ročne knjige gostov ali preko sistema eGost najkasneje v 12 urah po prihodu, ne glede na trajanje nastanitve. S 1.12.2017 bo AJPES vzpostavil spletno aplikacijo eTurizem, ki bo namenjena poročanju podatkov o gostih in prenočitvah, za namen vodenja evidence gostov, spremljanje obračuna, plačila turistične takse ter za statistične namene. Torej ne bo več ločenega poročanja Policiji, Statističnemu uradu in občinam. Od avgusta 2017 se namreč uporablja nov Zakon o prijavi prebivališča (Ur. list RS, št. 52/2016), sistem poročanja pa od 1.12.2017. Na spletni strani Policije je objavljeno dodatno pojasnilo: » Za namen novega poročanja podatkov o gostih in prenočitvah (iz knjige gostov) prek spletnega portala AJPES je na voljo prehodno obdobje, in sicer od 1. 12. 2017 do 28. 2. 2018. » Izvajalci nastanitvene dejavnosti se morajo v Register nastanitvenih obratov (RNO) vpisati v obdobju od 1. 12. 2017 do 28. 2. 2018. S prvim dnem naslednjega meseca po vpisu v RNO pričnejo poročati podatke o gostih in prenočitvah prek spletne aplikacije eTurizem oziroma spletnega servisa.

 

  • fizična oseba (sobodajalec) mora predložiti davčnemu organu tudi izračun predvidene davčne osnove na obrazcu obračuna akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti. Sobodajalec mora davčni obračun posredovati najkasneje do 31. marca tekočega leta za preteklo leto, med letom pa mora obračunavati in plačevati mesečne oziroma trimesečne obroke akontacije. Davčna osnova se lahko ugotavlja kot razlika med dejanskimi prihodki in dejanskimi odhodki. V tem primeru se dohodek iz dejavnosti prišteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine. Če pa so izpolnjeni z zakonom določeni pogoji, pa se fizična oseba lahko odloči za ugotavljanje davčne osnove po dejanskih prihodkih in normiranih odhodkih v višini 80% prihodkov. Dohodek iz dejavnosti se v tem primeru ne všteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine. Davčna osnova torej znaša 20 odstotkov prihodkov, od te davčne osnove pa se plača 20 odstotkov končnega davka, pri čemer pa se davčne olajšave ne priznavajo. Sobodajalec mora priglasiti ugotavljanje davčne osnove z upoštevanjem normiranih odhodkov ob začetku opravljanja dejavnosti z istoimenskim obrazcem pri FURSU, najkasneje v roku 8 dni po vpisu. To pomeni, da se mu upoštevajo normirani odhodki v višini 80 odstotkov predvidenih prihodkov za prvo davčno leto opravljanja dejavnosti. V primeru, da tega ne stori se bo davčno osnovo ugotavljalo na podlagi dejanskih prihodkov in dejanskih odhodkov;

 

  • fizične osebe so kot sobodajalci obvezno zavarovane za invalidnost in smrt, ki je posledica poškodbe pri delu ali poklicne bolezni, in poškodbo pri delu in poklicno bolezen, v skladu z osmo alinejo tretjega odstavka 20. člena Zakona o pokojninskem in invalidskem zavarovanju – ZPIZ-2 in 10. točko 17. člena Zakona o zdravstvenem varstvu in zdravstvenem zavarovanju – ZZVZZ. Na podlagi tega plačujejo prispevke za posebne primere zavarovanja in sicer v pavšalnih zneskih. Omenjeni prispevki se plačujejo mesečno do 20. v mesecu za pretekli mesec ali v letnem znesku do 31.1. v koledarskem letu, na katerega se prispevki nanašajo, oziroma v roku 30 dni od vpisa v Poslovni register Slovenije. Mesečni znesek pavšalnega prispevka za PIZ od aprila 2017 dalje znaša 13,75 EUR ali letni 165,04 EUR. Pavšal za ZZ je sestavljen iz mesečnega prispevka za poškodbe pri delu in poklicne bolezni za leto 2017 v višini 3,46 EUR ali letnega v višini 41,52 EUR, ter mesečnega prispevka za ZZ v višini 10,39 EUR ali letnega prispevka za ZZ v višini 124,68 EUR. Prispevke se plačuje mesečno ali letno;

 

  • sobodajalci, ki nepremičnine oddajajo preko posrednikov oz. Airbnb ali Booking.com platform, ki imajo seveda sedež izven Slovenije, se morajo predhodno identificirati za namene DDV tudi, če je obseg njihovega prometa pod zakonsko določenim pragom. Če so identificirani za namene DDV samo kot prejemniki teh storitev (prejemniki tujih storitev posredovanja oz. nudenja oglasnega prostora), so dolžni od prejete storitve (3% provizije Airbnb-ja) plačati DDV v Sloveniji po stopnji 22% v skladu s prvim odstavkom 25. člena ZDDV-1. Mesečno morajo predložiti obračun DDV (v sistemu eDavki) in nimajo pravice do odbitka DDV. V primeru take identifikacije za namene DDV so za ostale dobave, ki jih opravijo v Sloveniji, še naprej mali davčni zavezanci (dokler ne presežejo limit 50.000 eurov obdavčljivega prometa v zadnjih 12 mesecih). Sobodajalec, ki ne uporablja tujih spletnih platform in v obdobju zadnjih 12 mesecev ni presegel oziroma ni verjetno, da bo presegel znesek 50.000 eurov obdavčljivega prometa, se ni dolžan identificirati za namene DDV;

 

  • sobodajalec mora turistom izdati račun za turistično takso, ki pa ni predmet davčnega potrjevanja, če jo le ti plačajo v gotovini, saj jo sobodajalec pobira v imenu in za račun občine.

 

Na kratko še o opravljanju dejavnosti preko registracije samostojnega podjetnika. Kot fizična oseba smo pri opravljanju te dejavnosti omejeni na obdobje 5 mesecev in v kolikor želimo to opravljati dalj časa kot postranski poklic, predlagamo da se registrirate kot popoldanski s.p. in plačevali boste mesečne pavšalne prispevke (od aprila 2017 v višini 33,01 EUR prispevek za PIZ ter 33,24 EUR prispevek za ZZ). Če bi se zavarovali za polni delovni čas kot samostojni podjetnik, plačujete polne prispevke, ki znašajo na mesečni ravni cca 355 EUR.

Vaš dohodek iz dejavnosti bo obdavčen z dohodnino na podlagi dejanskih prihodkov in odhodkov (lestvica za odmero dohodnine) ali pa na podlagi dejanskih prihodkov in normiranih odhodkov (ZDoh-2). Pri tako imenovanem normiranem popoldanskem s.p.-ju je 20% davek dokončen in se ne vključuje v letno napoved dohodnine. Davčna osnova pa se določi tako, da se od prihodkov odštejejo normirani odhodki v višini 80% prihodkov.

Samostojni podjetnik se bo moral vključiti v DDV sistem, če v obdobju 12 mesecev preseže promet 50.000 EUR (78. člen ZDDV-1), vendar mora kljub temu da to ne doseže, pridobiti pri FURS-u posebno DDV številko, ker prejema storitve posredovanja od tujega davčnega zavezanca (portal Airbnb ali npr. Booking.com). Plačevati bo moral 22% DDV na obračunano provizijo Airbnb-portala.

Davčno potrjevanje računov pri omenjeni storitvi ni potrebno, ker prejmete storitev plačano s strani Airbnb-ja na transakcijski račun, stranka pa za storitev plača Airbnb-ju.

Preverite davčne obremenitve različnih možnosti oddajanja nepremičnine v najem v Airbnb kalkulatorju:

IKONA_POVEZAVE_KALKULATOR_V1

Airbnb kalkulator

V kolikor vam nismo odgovorili na vsa vprašanja in potrebujete pravni nasvet, nas kontaktirajte.